נושא לימוד · כל אזכור חוק ניתן ללחיצה אל נוסח לעיון (ויקיטקסט)
עסקאות נוגדות במקרקעין
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
עסקה במקרקעין נגמרת ברישום; כל עוד לא נרשמה — רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה (זכות חוזית בלבד) . מכאן נולד מתח כאשר המוכר מתחייב פעמיים.
עסקאות נוגדות: התחייב אדם לעסקה, ולפני שנגמרה ברישום חזר והתחייב לעסקה נוגדת — זכות בעל העסקה הראשונה עדיפה; אולם אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב — זכותו גוברת .
לצד זה, תקנת השוק: מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום — כוח זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון .
שורה תחתונה
העסקה נגמרת ברישום; טרם רישום — התחייבות .
נוגדות: הראשון גובר, אלא אם השני תם-לב + בתמורה + נרשם בתום-לב .
תקנת השוק: מגנה על רוכש תם-לב שהסתמך על הרישום במקרקעין מוסדרים .
מקורות · לחיצה פותחת נוסח לעיון (ויקיטקסט); הנוסח המחייב — רשומות/מאגר הכנסת
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
עסקה במקרקעין נגמרת ברישום; טרם רישום — התחייבות בלבד.
עסקאות נוגדות — עדיפות הראשון, ותנאי גבירת השני (תום לב + תמורה + רישום).
תקנת השוק במקרקעין מוסדרים — הגנה על רוכש תם-לב שהסתמך על הרישום.
פסיקהדרישת תום הלב עד לשלב הרישום פותחה בפסיקה. פִּתחו את פסקי הדין — איננו מנסחים הלכה מהזיכרון.
ℹ️ הציטוט מובא מפסקי-דין (פ״ד) — אין העתק חופשי מקוון לקישור. לאימות עצמאי: נבו / פ״ד. איננו מאשרים פסיקה מטעמנו.
בעסקאות נוגדות במקרקעין קובע "הראשון עדיף" — הקונה הראשון בזמן גובר, אלא אם השני השלים רישום בתום לב ובתמורה. שיקולי הצדק שבסעיף 3(4) לחוק התרופות נשקלים ביחסי המוכר↔הקונה התובע אכיפה בלבד, ולא כשיקול צדק יחסי בין הקונה הראשון לשני; עצם כניסת קונה שני אינה שוללת מהראשון אכיפה, שאם לא כן תסוכל הלכת העדיפות.
מוכר התחייב למכור דירה לקונה א׳, וטרם נרשמה הזכות מכר אותה שוב לקונה ב׳. מי גובר?
לחוק המקרקעין: הקונה הראשון (א׳) עדיף, אלא אם השני (ב׳) השלים רישום בתום לב ובתמורה. אם ב׳ טרם רשם — א׳ זכאי לאכיפה; שיקולי הצדק שבסעיף 3(4) לחוק התרופות אינם משמשים לאזן בין א׳ לב׳ (ורטהיימר), אלא רק ביחסי המוכר↔התובע אכיפה. מסקנה: א׳ גובר ורשאי לאכוף, אלא אם ב׳ הספיק לרשום ראשון בתום לב ובתמורה.
מלכודת נפוצה
מלכודות נפוצות: (1) להעדיף את הקונה השני רק משום שפעל "בתום לב" — עליו גם להשלים רישום בתום לב ובתמורה כדי לגבור ; (2) לשקול צדק יחסי בין שני הקונים דרך סעיף 3(4) לחוק התרופות — הלכת ורטהיימר שוללת זאת; (3) לבלבל בין כלל "הראשון עדיף" למבחן תום הלב והרישום של הקונה השני.
ספר חכם · תוכן מקורי בליווי מקורות רשמיים · נוצר בסיוע בינה מלאכותית · כלי לימוד · אינו ייעוץ משפטי · יש לאמת כל מקור.
כלי הכנה לבחינת ההסמכה מבוסס בינה מלאכותית · כל התוכן נוצר בבינה מלאכותית ומעוגן ככל האפשר בנוסח החוק · אינו ייעוץ משפטי; השימוש על אחריות המשתמש בלבד, ללא כל אחריות. · השאלות והתרחישים בכלי בדיוניים ומקוריים (כל דמיון למקרה או לאדם אמיתי — מקרי); הציטוטים המשפטיים (חוקים ופסיקה) — אמיתיים. · מקורות: חוקים מקושרים לנוסח המלא (ספר החוקים הפתוח, חינם ולפי סעיף); פסיקה מקושרת היכן שקיים העתק רשמי חופשי — פסקי דין ותיקים המצויים בפ״ד בלבד מובאים בציטוט ללא קישור חופשי, לאימות עצמאי בנבו/פ״ד. איננו מאשרים פסיקה מטעמנו. מצאתם טעות? נשמח שתעדכנו אותנו ←